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房屋征收过程中无证房如何进行补偿?

房屋征收过程中无证房如何进行补偿?

由网友 征地拆迁刘可心 提供的答案:

因历史原因所造成及现行法律法规的原因,在我国农村宅基地和房屋很多情况未有集体土地使用证和产权证。一直用于居住之中,然而只要涉及到房屋拆迁,却因无证房而被认定为违建房,一分不补偿或补偿少的可怜。全国各地拆迁方用其无证房的手段,迫使被拆迁人签字拆除房屋,针对此类情况,渊博律师事务所在此深表同情,你被欺骗了!无证房真的没有补偿吗?大错特错!

今日渊博拆迁律师以往办案案例给予大家讲解一下,因房屋拆迁所涉及违建之时,仍可维权争取房屋拆迁补偿的状况,以供大家作为参照的依据。

一、1987年出台《土地管理法》之前

1987年1月1日第三部《土地管理法》实施之前,在农村只要是本村村民在任何土地上建造房屋都不属于违法占用土地行为,第三部《土地管理法》才规定农村集体土地分农用地和农用的建设用地,所以,拆迁方针对祖宅用其违建一词认定,不给予补偿的话,纯属欺骗!

由网友 乡村微视界之乡村漫记 提供的答案:

除确属抢搭抢建的无证房屋外,农村普遍存在的无证农房在拆迁时都会获得相应的补偿。

这是多年从事农房拆迁工作的笔者,结合当地政策和操作实际给出的答案。

第一,无证房大多因历史原因和群众生产生活实际需要而产生,本着遵重历史和遵重现实的原则拆迁时应给予适当补偿。

(一)历史原因形成的无证房。由于农房建设管理从无到有,从不规范到逐步规范,有一个时间过程。加之政策宣传不全面、群众认识不到位、群众办证怕麻烦、有关证件不齐等原因,造成不少房屋可办证但未办证,这些无证房在拆迁时应本着遵重历史的原则给予补偿。

比如十多年时,王大爷家人口增多后扩建了2间房,但他怕麻烦,迟迟拖着未办扩建的2间房手续,但房子已使用了十余年,还是无证房。

笔者在拆迁中,也有先补办房产证再签拆迁协议的,就是新房建好后当事人外出打工还债去了,一去多年,把办证的事拖了下来。

(二)修建使用多年满足群众生产生活需要的无证偏房。这种用作厨房、厕所、圈舍、柴棚的无证偏房,到处都是,几乎家家户户都有,多年前建时镇里村里大多默认,只要其面积不太大、不引发邻里纠纷,且也是生产生活必须使用的。这种房屋办证的总体不多,但应本着遵重现实的原则,在拆迁时给予补偿。

笔者在组织拆迁实物调查时,时此类房屋一并照相绘图、记载结构、测量面积,以便计算补偿。

第二,征地启动后抢搭抢建的无证房,"两违"整治重点对象,拆除后不进行补偿。

这种是明摆着想占便宜,是恶势违建,是挑战政策法律底线,重点打击,不予任何补偿。

第三,拆迁政策中关于无证房补偿的相关规定。

这是笔者当地目前执行的政策,仅作参考。

(一)无证房不能以单独的户头计算补偿和进行人员安置。无证房的补偿一般与产权房计算到有证房的产权人户头上。比如王五既有产权房,也有无证房,其无证房补偿需与产权房合并计算补偿,不能对无证房单独立户进行补偿和进行人员安置。

笔者上述补办产权手续,最主要的是涉及人员安置。

(二)无证房的拆除补偿政策。当无证房面积未超过产权房面积的一半时,与产权房同等计算拆除补偿,主要是房屋主体补偿款。

当无证房面积超过产权局面积的一半时,分两部分计算拆除补偿,50%及以内的与产权房同等计算,超50%部分八折计算。

(三)能纳入拆迁补偿的无证房,需先由村社证明其不是抢搭抢建。

由网友 楹庭征地拆迁律师团 提供的答案:

房屋征收过程中无证房如何进行补偿?

无证房不是不能补偿的,要分情况区别对待。首先一点,无证房也不意味着等同于违法建筑,因为根据现行法律规定,被认定为违法建筑的房屋,拆迁时没有补偿的。房屋无证的原因很多,大部分是历史遗留问题。建房时无需办证或者法律法规不健全等原因都可能是房屋没有房产证。补偿应当依据法律规定进行依法补偿,而不能应为没有证件而不给于补偿。

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由网友 杨在明征地拆迁律师 提供的答案:

您好,一个征收项目启动后,总是会出现房屋被认定成违建的情况。有的房屋可能确实属于违建,但也不排除征收方“以拆违促拆迁”这样目的不当的手段在其中作祟。房屋成了违建对广大被征收人顺利获得补偿显然不利,特别是对那些房屋带有历史遗留问题,导致现时房屋缺证、无证的被征收人来说,如果“一刀切”不予补偿,实在争议巨大。而在明律师代理的案件中,更是出现了不分青红皂白一律将无证房屋按违建拆除,甚至不惜程序违法的不良趋势。那么,将无证建筑按违建拆,程序合不合法真的无所谓吗?拆违建只要“实体正义”就足够了吗?

在明律师近期在海南省、黑龙江省、四川省代理了多起涉违法建筑拆除案件,其中均反映出了这样一个问题:当事人的房屋确实无证,但行政机关认定、拆除的程序步骤显然不符合《城乡规划法》《土地管理法》《行政强制法》以及各地方的拆除违建规定。在此种情形下,在明律师指导当事人向法院提起行政诉讼,请求确认涉案强制拆除房屋的行为违法,却往往遭遇阻碍。譬如在一起案件中,行政机关适用2008年才施行的《城乡规划法》作为依据拆除了当事人上世纪90年代建造在农村集体建设用地上的房屋,这显然涉嫌违背“法不溯及既往”的原则,属适用法律错误。然而法官在与律师沟通时却表示,这案子涉案房屋本身就是违建,即使我从程序上支持你的诉讼请求也无太大意义,裁决驳回是正确的。那么,这样的解释真的站得住脚吗?违建认定、处置真的可以只重实体,而不问程序吗?

答案当然是否定的。在明律师认为,至少从以下3个方面来分析,这种说辞是违背行政法治原则的:

其一,客观上,认定、拆除违建中的程序违法将对当事人的实体权益产生重大侵害。

譬如一些地方未经依法作出“责令限期拆除决定”、书面催告或者强制拆除决定及公告就直接采取帮拆、偷拆及其他强拆行为,此时被征收人没有获得采取行动以控制损失的足够期限,可能导致室内物品、建筑构件甚至是屋内人员的损害扩大。一些地方在复议、诉讼期限内就将当事人的房屋强行拆除,导致当事人来不及搬离、寻找住处,直接因强拆而流落街头。这样的做法无疑是极不人道的,更不符合行政法的“比例原则”。

而通过确认此类强拆违法的诉讼,当事人将可以进一步向违法的行政机关申请行政赔偿,以弥补自己因强拆行为本身程序违法所遭受的扩大的这部分损害。故此,确认强拆违法判决本身绝非“没有太大意义”,至少对于维护当事人正当权益而言,其意义是不言而喻的。

其二,涉案建筑究竟是否属于违建、是否应当强制拆除等重大实体问题,必须依赖于充分的程序步骤保障才可能实现。

若行政机关不顾当事人的复议、诉讼、陈述申辩权利的行使而迳行将违建拆除,则可能导致涉案违建在事实认定层面存在的问题来不及审查、救济的后果。实践中,就出现了当事人的房屋前脚被强拆,后脚强拆所依据的限拆决定被依法撤销的情形。由此可知,实体和程序对于行政法治而言犹如鸟之双翼车之双轮,是相辅相成相伴相生的关系。拆掉一半轱辘,整台车都将无法向前行进。程序合法是实体合法的重要前提保障,“毒树之果”自然有毒。故此,近期实践中有所抬头的“重实体、轻程序”“以实质性化解行政争议之名行忽视当事人程序性权利之实”的倾向性是值得警惕的。

其三,以“判决确认违法无实际意义”为由驳回当事人的诉讼请求无法律依据。

《行政诉讼法》第69条规定,行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的……人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

《行政诉讼法》第74条规定,行政行为程序轻微违法,但对原告权利不产生实际影响的,人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为。

据此,对于“程序轻微违法”这种情形,仍需要法院作出确认违法的判决。实践中一些地方给出的“无实际意义”进而驳回诉讼请求的裁判明显缺乏法律依据,其本身就涉嫌枉法裁判。

无证房屋真的就“活该”被拆吗?

第一,早期建设的老房屋。80年代甚至更早建设的房屋当前是大量存在的,这些房屋建造时可能还未实施《城市规划法》(1990年施行)、《城乡规划法》(2008年施行)等法律,所以在当时并不属于违建。但遇到征收项目时,征收方大多会将其认定为违建,以此为由来减少补偿或干脆不予补偿。

第二,不规范的农村建房。农村村民在宅基地上建设住房的申请审批程序,并没有明确的法律层级的规定。在一些农村地区,村民只要取得了宅基地使用权证,经过村委会点头同意就可以自行建设房屋了。例如,笔者好友所在的村,有村民向村委会咨询建房是否需要申请,村主任竟直接向村民表示随便盖即可。当地村民建房都是这样盖的,已经形成一种“村规民约”。此种情况存在的原因在于当地曾经历过一次修路占地,村民的房屋本来证件齐全,搬家后置换划拨另一块宅基地让村民建房,却不再办理相应手续,导致大家的房屋均为无证房。村委会就劝村民放心住,村大队的房子也没证,且你审批不下来就不盖房,难道要一家人都住在田地里不成?可是这样的房屋遇到征收就很难说清楚了。

第三,行政机关怠于履职导致的无证房屋。改革开放初期,曾掀起“下海经商”热潮,部分地方政府为了尽快发展第三产业,支持办企业和个体户经营活动。有的外来的非本集体经济组织成员开办的企业或个体户自行建房后经营至今,相关法律实施后行政主管部门并未将其认定为违建,也未补办产权证件。那时人们对法律法规的敏感度并不强,行政主管部门对建设房屋行为的监管也不像今日这样完善。如果是因为行政机关怠于履职、不积极调查违建情况,或是房屋建成后长期拖延不予办理证件造成的无证,这样的责任显然不应让被征收人一方来承担。

第四,传统意义上的“私搭乱建”。笔者亲戚居住的大杂院里立着一间厨房,它的存在让院子只剩一条很窄的过道,再无多余空间。原本这大杂院中间还有一定空间,种着两排花花草草赏心悦目,洗了衣服被褥可以铺开晾晒,夏夜大家还会凑一堆乘凉聊天。2011年,一户居民将自家房屋向外展宽加了间厨房,过了一年干脆找工人另建起了这间厨房,这件事弄得邻里关系紧张,建房的居民和东屋的居民隔三岔五就吵架,直到如今也没解决。这样为了满足自己基本居住需求以外的需求“私搭乱建”的房屋,自然没有取得证件,也确实违反城乡规划。

无证房屋不都是违建,应当视情况区分处置

实践中,征收方为了加快工作进度或是不想依法全额补偿,很可能动用“以拆违促拆迁”这种目的不当的手段,以房屋无证等理由把房屋认定成违建,然后不予补偿或是给予极低的补偿。有的被征收人也不明白,怎么住的好好的房屋,说违建就违建了,还没有补偿呢?其实,对于无证房屋不应该粗暴地“一刀切”,无证房屋也不一定是违建,有些无证房也应当获得补偿。

第一,我们都知道“法不溯及既往”的原则,对那些《城市规划法》《城乡规划法》实施以前建设的老旧房屋,应当予以补偿。例如许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及行政赔偿一案中,许水云的房屋就是1990年《城市规划法》施行以前建造的历史老房,最高人民法院明确指出该房屋属于合法建筑,产权人应当获得公平补偿。

第二,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。所以,对于那些各种历史遗留问题造成的无证房屋,要具体问题具体分析,应当综合考量建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素,依法进行调查、认定和处理。尤其是对于涉案房屋系当事人及其家庭唯一实际居住使用房屋这种情形,行政机关更应当充分考虑行政行为的最小损害原则,避免应拆除违建而令当事人无房可住、零补偿无处安置等不人道结果发生。

第三,即使房屋被认定成违建,行政机关也应当严格按照法律规定对违建房屋作出相应处理。那些违法程度较轻、可以采取改正措施消除对规划实施影响的房屋,不应盲目拆除。对于确实属于违建且需要予以拆除的,也应当严格依照《行政强制法》规定的程序执法,且在拆除时要明确区分建筑的违法部分与合法部分,不得出现超范围执行的违法情形。

我最后要提醒各位的是,违法建筑与近乎疯狂的强制拆除之间绝不应直接划上等号。而大量历史遗留下来的无证房屋的认定、处置无疑将成为2019年直至今后若干年征收维权乃至于产权保护领域的核心矛盾焦点之一。建的时候“睁一只眼闭一只眼”,拆的时候哐哐一通乱拆,这不仅是非法治的,更是非理智的。依法维权,及时咨询专业征收维权律师的意见,即使要被拆,也要被拆个明白。(作者:谢天泽、王小明)

由网友 宏咏华威法律咨询 提供的答案:

您好,关于无证房屋首先要确定的,该房屋是不是违法建筑,如果是违法建筑的话,征收方一般时不予补偿,直接拆除。但是您可以向征收方争取房屋内物品的补偿。如果该房屋只是无证房屋,但是不属于违法建筑的房屋,那么是可以获得补偿的。

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